Você tem um imóvel alugado em Santos ou na Baixada Santista, o inquilino atrasou os pagamentos, e a primeira dúvida que aparece é: o que eu faço agora? Trocar a fechadura, entrar no imóvel, cortar a água? Nenhuma dessas opções. Qualquer uma delas pode transformar você, o proprietário prejudicado, no réu de um processo. A Lei do Inquilinato é clara sobre o que o locador pode e não pode fazer, e ignorar essas regras custa caro.
É nesse momento que um advogado imobiliário em Santos faz diferença real. Não como formalidade, mas como a pessoa que sabe exatamente qual passo tomar, em qual prazo, com qual documento, para recuperar seu imóvel ou seu dinheiro pelo caminho mais rápido e seguro possível.
O que faz um advogado imobiliário em Santos
Um advogado imobiliário atua em toda a cadeia jurídica que envolve imóveis: elaboração e revisão de contratos de locação residencial, comercial e por temporada; ações de despejo por falta de pagamento, por término de contrato ou por uso indevido do imóvel; ação revisional de aluguel (quando o valor está defasado em relação ao mercado); e ação renovatória (o instrumento que o inquilino comercial usa para exigir a renovação do contrato depois de 5 anos).
Para o proprietário, as situações mais comuns que exigem atuação especializada são:
- Inquilino inadimplente e dúvida sobre como agir sem cometer erro que adie o despejo
- Contrato de locação que não prevê as situações mais comuns de conflito
- Necessidade de reajuste de aluguel comercial sem perder o inquilino ou entrar em disputa judicial
- Recebimento de uma ação renovatória proposta pelo inquilino e dúvida sobre o que fazer
Um contrato de locação comercial bem estruturado reduz em até 70% as chances de um conflito virar processo. O que define o prazo de um despejo começa na cláusula que você assinou, não no dia em que o aluguel atrasou.
Como funciona o serviço na prática
O trabalho começa com a análise do contrato vigente. É ele que determina o que o proprietário pode exigir, em que prazo, e com qual base jurídica. Um contrato com garantia real (imóvel de terceiro), fiança ou seguro-fiança tem caminhos processuais diferentes de um contrato sem garantia ou com depósito caução.
Para quem ainda não tem inquilino ou está renovando o contrato, a atuação preventiva envolve:
- Elaboração do contrato com cláusulas que protegem o locador em situações concretas: inadimplência, abandono do imóvel, sublocação não autorizada, danos ao bem
- Definição da garantia mais adequada para o perfil do imóvel e do inquilino
- Previsão de reajuste por índice adequado (IGP-M ou IPCA, com critérios claros)
- Redação de cláusulas específicas para locação comercial, incluindo prazo, benfeitorias e condições de renovação
Para quem já está em conflito, o processo é diferente: diagnóstico do contrato existente, notificação formal ao inquilino (quando exigida), ajuizamento da ação de despejo com pedido liminar quando cabível, e acompanhamento até a retomada do imóvel.
Uma ação de despejo por falta de pagamento, quando o contrato tem garantia e o locador age sem demora, pode ser resolvida em 4 a 6 meses. Sem garantia ou com irregularidades no contrato, esse prazo pode dobrar.
Os erros mais comuns do proprietário que age sem advogado
O erro número 1 é tentar resolver sozinho antes de entender o que a lei permite. Os mais frequentes:
Trocar a fechadura ou cortar serviços essenciais. Isso configura turbação da posse e pode resultar em processo contra o proprietário, além de atrasar o despejo.
